주택가격 추이와 향후 전망

일반적인 개인의 투자 대상으로는 은행 예금, 채권, 주식, 주택 등이 있습니다. 이들 중 생활과 가장 밀접한 것이 주거 공간인 주택이라고 할 수 있습니다. 내가 실제 거주하면서 자산 가치의 상승도 기대할 수 있는 실용적인 대상이기 때문입니다.

 

최근 수년간 주택 가격이 급등하며 집을 가진 이들에게는 자산 가치 상승으로 기쁨의 대상이었고, 집이 없는 이들에게는 원성의 대상인 동시에 선망의 대상이 되었습니다. 그리고 급기야는 '영끌족'이라는 단어가 나올 정도로 과도한 차입을 통해서라도 주택을 구입하려는 움직임이 발생했죠. 주택 가격이 계속 상승하니 지금이라도 합류하지 못한다면 자신만 소외된다는 불안감이 주된 요인이었을 겁니다.

 

그러나 인플레이션 억제를 위한 각국의 금리 인상 조치로 시장이 얼어붙으며 주택 가격도 하락하는 움직임을 보이고 있으며 대한민국도 예외는 아닙니다. 최근까지 추세적인 하락 여부에 대한 각론이 있었지만 현재는 대체로 하락세를 인정하는 분위기이며 이러한 하락세가 언제까지 지속될지가 주요 관심사가 되었습니다. 그래서 주택 가격 움직임에 대한 개인적인 의견을 한 번 펼쳐보려 합니다. 

 

주택 가격 추이와 향후 전망

우선 전문가들이 주택 가격 하락의 원인으로 꼽는 금리 인상과의 관계에 대해 알아보겠습니다.

기준금리와 주택매매가격지수(KB)

 위의 그림은 기준금리와 KB국민은행의 주택매매가격지수를 비교한 것입니다. 붉은 직사각형 점선은 금리 상승기를 표시한 것입니다. 그림에서 보듯이 기준금리가 상승하던 시기에도 주택 가격은 상승하였습니다. 오히려 기준금리가 정점을 찍고 하락하던 시기에 주택 가격이 조금 조정을 받는 모습입니다.

 

이를 통해 알 수 있는 것은 금리 상승이 영향을 주긴 하지만 절대적인 요인은 아니며, 따라서 현재 주택 가격의 하락 원인을 금리 상승에서만 찾는 것은 적절하지 않다는 것입니다.

 

원/달러 환율과 주택매매가격지수(KB)

위의 그림은 원/달러 환율과 주택매매가격지수를 비교한 것입니다. 붉은 점선은 환율 급등시기(1997년 IMF, 2008년 미국 발 금융위기)로 당시에 주택매매가격지수가 하락한 것을 확인할 수 있습니다. 그런데 가운데 검은색 점선을 보면 환율이 하락하던 시기였는데 주택매매가격지수가 하락하는 것을 볼 수 있습니다.

 

기억하실지 모르겠지만 2003년부터 시작된 카드대란 시기입니다. 당시 카드사의 연체율이 28%가 넘었고, 신용불량자가 400만 명으로 급증했었죠. 거의 국민 10명당 1명 꼴로, 경제활동 인구로만 생각한다면 7~8명당 1명 꼴로 신용불량자였으니 주택 가격이 하락할 수밖에 없었던 시기입니다.

 

위의 자료를 종합해보면 금리나 환율이 주택 가격 움직임에 상당한 영향을 주는 것은 사실이나 절대적인 요소는 아니라고 볼 수 있습니다. 그렇다면 현재 가격 하락의 원인은 무엇일까요? 저는 최근에 급등한 주택 가격 그 자체라고 생각합니다. 

 

주택, (서울)아파트 매매가격지수

위의 그림은 전체 주택매매가격지수와 서울 아파트매매가격지수를 나타낸 것입니다. 1997년 IMF 위기 때 지수가 크게 하락한 것을 제외하면 어느 정도 소폭의 등락은 있었지만 우상향 하며 꾸준히 상승했다는 것을 알 수 있습니다. 그런데 주택매매가격지수는 2020년 중반부터, 서울 아파트 매매가격지수는 2017년 전후로 크게 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

 

우상향 하는 붉은 화살선의 평균 추세와 비교하면 최근에 얼마나 크게 급등했는지 알 수 있습니다. 따라서 지금의 주택 가격 하락 움직임은 급등했던 가격이 정상화되는 수순이라고 볼 수 있습니다. 

 

개인적으로 모든 자산 가격은 평균으로 회귀한다고 생각합니다. 이게 맞는지 틀리는지는 알 수 없지만 이런 기준을 정해놔야 나름의 가치 평가를 하기가 용이하죠. 그리고 지금의 주택 가격은 평균에서 크게 벗어난 고평가 상태이며 평균으로 회귀하는 움직임이 시작된 것으로 생각하고 있습니다.

 

그리고 이렇게 단순 계산하면 평균 추세선과의 이격을 고려했을 때 향후 -15% 정도의 가격 조정을 예상해볼 수 있습니다.

 

지극히 개인적인 의견이고 주택 가격이 앞으로 어떻게 움직일지 알 수는 없지만 적어도 나름의 합리적인 기준을 마련하는데 조금이라도 도움을 드리고자 글을 올려봅니다.